Contentieux de copropriété

La copropriété repose sur un principe simple : chaque copropriétaire contribue aux charges communes proportionnellement à ses tantièmes. En pratique, les impayés de charges constituent le contentieux le plus fréquent de la vie en copropriété. Ils fragilisent la trésorerie du syndicat, retardent les travaux d'entretien et créent des tensions entre copropriétaires. Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, dispose de moyens juridiques efficaces pour contraindre le copropriétaire défaillant au paiement.

L'obligation de paiement des charges

L'obligation de contribuer aux charges de copropriété résulte directement de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Les charges se répartissent en deux catégories : les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété, et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, réparties en fonction de l'utilité que ces services présentent pour chaque lot. L'approbation des comptes et du budget prévisionnel en assemblée générale rend les appels de charges immédiatement exigibles.

Le copropriétaire ne peut se soustraire au paiement des charges au motif qu'il conteste leur montant ou la décision d'assemblée qui les a votées. La contestation d'une décision d'AG doit faire l'objet d'une action distincte dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Le non-paiement des charges ne constitue jamais un moyen légitime de contester une décision d'assemblée.

La procédure de recouvrement par le syndic

Le syndic est tenu d'agir en recouvrement des charges impayées. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a simplifié la procédure en dispensant le syndic de toute autorisation préalable de l'assemblée générale pour engager les actions en recouvrement. Le syndic peut agir directement, en son nom pour le compte du syndicat.

La première étape est l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut de règlement dans le délai fixé, le syndic peut engager la procédure devant le tribunal judiciaire. L'injonction de payer est possible mais, en pratique, l'assignation au fond ou le référé provision sont souvent privilégiés. En référé, le syndic obtient rapidement une condamnation provisionnelle du copropriétaire défaillant, assortie de l'exécution provisoire.

Le privilège immobilier spécial du syndicat

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un privilège immobilier spécial sur le lot du copropriétaire défaillant, garanti par une inscription au fichier immobilier. Ce privilège, qui porte sur les charges de l'exercice en cours et des deux derniers exercices échus, confère au syndicat un rang de priorité dans le paiement, avant la plupart des autres créanciers, y compris le créancier hypothécaire. Le syndic doit veiller à inscrire ce privilège dans les délais pour en préserver l'efficacité.

En cas de vente du lot, le syndic dispose également d'un droit d'opposition sur le prix de vente pour les charges restant dues. Le notaire chargé de la vente est tenu de solliciter un état daté auprès du syndic, qui mentionne les sommes dues par le vendeur au syndicat. Le notaire séquestre la quote-part du prix correspondant aux charges impayées et la verse directement au syndicat.

La contestation des décisions d'assemblée générale

Le copropriétaire qui s'estime lésé par une décision d'assemblée générale peut la contester devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. L'action en nullité est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants (absents et non représentés). Les motifs de contestation sont variés : vice de convocation, défaut de majorité, abus de majorité, irrégularité du vote, atteinte au droit de propriété. Le juge peut annuler la décision contestée et, le cas échéant, condamner le syndicat aux dépens et aux frais irrépétibles.

La responsabilité du syndic

Le syndic engage sa responsabilité à l'égard du syndicat et des copropriétaires en cas de carence dans le recouvrement des charges. Le défaut de diligence dans l'engagement des poursuites, le retard dans l'inscription du privilège immobilier ou l'absence de suivi des procédures en cours constituent autant de fautes susceptibles d'engager la responsabilité du syndic professionnel. Les copropriétaires peuvent demander des comptes au syndic lors de l'assemblée générale annuelle et, en cas de faute avérée, engager une action en responsabilité ou révoquer le syndic.