Un arrêt publié au bulletin qui redessine les équilibres

Le 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision publiée au bulletin qui redessine les équilibres entre bailleur et preneur dans les litiges liés à la clause résolutoire du bail commercial. Cette décision intéressera directement tout commerçant, tout investisseur ou tout dirigeant confronté à des locaux dégradés dont le bailleur refuse ou tarde à assumer la remise en état.

Les faits : un local impropre à son usage, un bailleur inactif

Dans cette affaire, les lieux loués souffraient de nombreux désordres qui les rendaient impropres à leur destination contractuelle. Face à l'inaction du bailleur, qui n'assumait pas son obligation fondamentale de délivrance, le locataire avait suspendu le paiement de ses loyers. Le bailleur avait alors choisi l'offensive : il avait fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

La cour d'appel de Cayenne avait donné raison au bailleur en retenant que la clause résolutoire était acquise, au seul motif que le locataire n'avait ni payé les loyers arriérés, ni saisi le juge pour demander des délais et la suspension de la clause dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement. La juridiction d'appel en tirait une conséquence radicale : l'exception d'inexécution invoquée par le locataire devenait sans objet, le bail étant déjà résilié. Cette motivation est censurée.

Ce que dit la Cour de cassation : le délai d'un mois n'est pas un couperet

La Cour de cassation rappelle avec fermeté une distinction que certaines juridictions du fond ont tendance à occulter : le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-41 du Code de commerce n'est pas un délai de forclusion. Il ne prive pas le locataire du droit de contester, de négocier ou de se défendre au-delà de son expiration. C'est un délai d'attente, pendant lequel la clause résolutoire ne peut tout simplement pas produire effet.

Une fois ce mois écoulé sans paiement ni saisine du juge, la clause n'est pas automatiquement acquise. Elle ne le devient que si une décision de justice ayant autorité de chose jugée vient la constater ou la prononcer. Jusqu'à ce stade, le locataire conserve l'ensemble de ses moyens de défense, y compris l'exception d'inexécution. Il peut encore demander des délais de paiement, y compris pour la première fois en cause d'appel, et même soulever pour la première fois la défaillance du bailleur devant le juge du fond.

Lorsque le locataire invoque une exception d'inexécution devant le juge saisi par le bailleur en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, ce juge doit en examiner le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé de délais dans le mois du commandement.

L'exception d'inexécution : un levier puissant, mais exigeant

L'exception d'inexécution est consacrée à l'article 1219 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 : une partie peut refuser d'exécuter son obligation, même exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de bail commercial, cela signifie que le locataire peut légitimement suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance.

Mais ce mécanisme n'est pas un blanc-seing. Les juridictions du fond sont constantes : l'exception ne se justifie que lorsque les manquements du bailleur sont établis et d'une gravité suffisante pour caractériser une impossibilité réelle d'exploiter ou d'occuper les locaux. Des palissades et échafaudages privant totalement d'accès aux lieux, des désordres structurels révélant un péril manifeste, ou encore l'absence d'alimentation en eau et en électricité rendant toute occupation impossible ont ainsi été retenus comme justifiant la suspension des loyers. En revanche, une simple altération partielle de la jouissance, si inconfortable soit-elle, ne suffit pas : le locataire doit démontrer que les locaux sont devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, et non seulement moins agréables ou moins pratiques à exploiter.

Les risques d'une suspension injustifiée

C'est précisément là que réside le danger pour le locataire qui agirait sans discernement. Suspendre les loyers sans pouvoir démontrer une inexécution suffisamment grave du bailleur expose à des conséquences sévères. La dette locative est alors retenue intégralement comme non sérieusement contestable, ce qui ouvre la voie à une condamnation au paiement des arriérés, assortie le cas échéant d'intérêts majorés. Plus grave encore, la clause résolutoire est constatée comme acquise par le juge, le bail est résilié, et le locataire est expulsé, tout en restant redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.

Le juge des référés, fréquemment saisi dans ces litiges en raison de leur urgence, ne s'embarrasse pas de ménagements lorsque la suspension des loyers lui apparaît non fondée. Il constate l'acquisition de la clause, ordonne l'expulsion et rejette toute demande de délais, notamment lorsque le locataire ne démontre pas sa capacité à apurer la dette ou à reprendre le paiement des loyers courants.

La stratégie à adopter face à un commandement de payer

La décision du 5 mars 2026 confirme que le locataire commercial n'est pas démuni face à un bailleur qui instrumentalise la clause résolutoire pour obtenir une résiliation à bon compte. Mais elle rappelle aussi que cette protection a ses conditions et ses limites, et qu'elle s'exerce dans un cadre procédural précis.

Réagir correctement suppose d'abord de documenter rigoureusement les désordres dès leur apparition : constats d'huissier, rapports d'expertise, correspondances avec le bailleur, devis de travaux refusés. Cette preuve matérielle est le socle sur lequel repose l'exception d'inexécution. Elle doit être constituée avant même de suspendre tout paiement, et non après coup, lorsque la procédure est déjà engagée.

Il convient ensuite d'évaluer avec précision la gravité des manquements, car c'est le critère décisif. Une appréciation trop optimiste peut conduire à une stratégie de défense entièrement fondée sur une exception que le juge refusera de retenir, laissant le locataire sans recours sérieux face à la résiliation.

Enfin, si la situation le justifie, il peut être opportun de solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire devant le juge. Cette démarche n'est pas enfermée dans le délai d'un mois, contrairement à ce que laissaient entendre certaines décisions du fond. Elle peut être formée en cours de procédure, y compris en appel, tant que la résiliation n'a pas été définitivement constatée.

Ce que cette décision change dans la pratique

Pour le locataire en difficulté face à un bailleur défaillant, cet arrêt est une reconnaissance judiciaire essentielle : l'inaction dans le mois du commandement n'est pas une faute irrémédiable. Le droit à la défense ne se prescrit pas au terme d'un délai aussi court. Mais cette protection ne joue que si elle est invoquée à bon escient, au bon moment et avec les bons arguments.

Pour le bailleur, cette décision impose de ne pas considérer le commandement de payer comme une voie royale vers la résiliation automatique. Si les locaux sont objectivement dégradés et que la défaillance du bailleur est caractérisée, la clause résolutoire peut être neutralisée par le jeu de l'exception d'inexécution, quelle que soit la passivité apparente du locataire dans le mois du commandement.

Qu'il s'agisse d'anticiper un conflit, de répondre à un commandement de payer ou d'engager une action contre un bailleur qui refuse d'assumer ses obligations, la complexité des règles applicables appelle une analyse précise et une stratégie pensée en amont. Le cabinet se tient à la disposition de ses clients pour les accompagner dans ces situations où les enjeux sont trop importants, et les erreurs trop coûteuses, pour être laissés au hasard.